[ 주절주절 ] 미국 연준 기준금리 인상과 부동산의 관계에 대해서 ( +1달러 환율 )

9월 22일 미국 중앙은행 기준금리가 0.75% 상승했다.
솔직히 100bp ( 1% ) 상승 시켜 줄 것이라고 믿고 있었지만 아쉽다.

https://enko1027.tistory.com/517

[ 주절주절 ] 달러가 오르고 엔화가 내리는 이유 ( + 한국 주담대 6% )

이전 9월 15일 게시글의 5번에서 9월 22일 fomc에서의 금리 인상 발표 이후로 1400원을 뚫을 것이라고 예상했는데 적중했다.

저번시간의 주제는 [ 물가 인플레에 따른 미국 기준금리 상승 ] 과 [ 기준 금리 상승에 따른 환율변화 ]에 대해서 이야기 했었는데
오늘 이야기 할 주제는 [ 기준 금리 상승에 따른 부동산 가격 폭락 ]에 대해서 이야기 해볼까 한다.

미국 기준금리가 상승하면서 대한민국의 기준금리도 한국은행에서 올리고 있다.
그래도 한국은 미국과 다르게 0.25% 밖에 올리지 않고 있지만 , 왜 부동산 가격이 벌써 반토막 난 곳 들이 많을까 ?

작년 2021년 7월 한국 기준금리 0.5% -> 지금 2.5%로 200bp ( 2% )상승했다.
겨우 2% 상승한거 아니냐? 라고 말 할 수 있겠지만 , 0.5% -> 2.5%는 5배 상승이다. 이자가 5배 오른 것이다.
3억에 대한 이자 년 150만원 -> 750만원으로 월 62.5만원이 된 것이다.

2021년 주담대 이자

저번 문재인 대통령의 임기기간에는 기준금리가 0.5%밖에 되지 않았다. [ 대출 3억 기준 , 1년에 150만원 ]
각 은행의 변동 금리 또한 최소 2.13% ~ 최대 4.11%밖에 되지않는다. [ 대출 3억 기준 , 1년에 최소 639만원 ~ 최대 1233만원 ]

이렇게 금리가 저렴하니 , 사람들이 영끌투자라는 말도 안되는 이상한 단어를 사용하면서 서울의 부동산을 폭등시키기 시작했다.

그러나 올해 대통령이 바뀌고 , 미국 연준에서 기준금리를 인상시키니 한국의 기준금리도 오르고 주담대 이자도 오르기 시작했다.
저번 9월 15일 게시글을 작성할 때만 해도 , 주담대 6% 뚫을 것 같다고 말했었는데
2주도 안지나서 벌써 8%까지 갈것이라는 뉴스들이 오고 있다.

내 친구의 이야기를 조금만 해보자면
내 친구의 전세금 대출 이자는 년4%다. 2억을 빌려서 은행이자만 월67만원이다. ㅋㅋㅋㅋㅋ

월세를 내기 싫어서 전세로 들어갔는데 , 이자만 월 67만원 오우쉩 ㅋㅋㅋ
근데 4%도 엄청 싼 이자고 인터넷을 보면 7%까지 내는 곳이 있다고 한다.
2억의 7%년 월 117만원이다. ㅁㅊ ㅋㅋㅋ

또한 기준금리가 오르면서 각 은행들의 예금이자도 계속 오르고 있으며 ,
예금이자도 4%를 돌파하는 수준에 이르렀다. 1억만 저금해도 년 400만원을 이자로 받는 다는 뜻이다.

보통 부동산에서 월세를 줄때에는 그 집값의 3%정도로 측정해서 월세를 받는다. ( 솔직히 3%도 많이 받는거임 )
대충 집값이 5억이라고 가정하면 월 125만원정도가 월세라고 생각하면된다.

[ 예시 , 집값 8억 - 보증금 3억 + 월세 = 5억에 대한 3% -> 월 125만원 월세 ]
[ 은행 5억 예금 => 년 이자 4% ( 2000만원 ) => 월 167만원 이자로 받음 ]
*세금 계산x

하지만 요즘 같은 시장에서 3%의 월세는 꿈도 꿀 수 없는 수익금이다.
이러한 결과를 보면 부동산에 투자 할바에는 은행 예금에 투자를 하는 것이 가장 좋은 수익이다.

당연히 이 결과로 부동산의 가격은 대가리 깨지고 박살나고 있다.  부동산 투자보다 은행 예금이 더 맛집인데 , 부동산에 투자 할 이유가 사라진 것이다.

세종시는 뭐 거의 반토막났네 ㅋㅋㅋㅋ

그런데 우리의 한은 총재님께서는 0.25% 인상 조건에서 벗어나 빅스텝 가능성도 말씀해주셨는데
그 이유는 올해 초까지만해도 미국의 BJ파월이 올해말까지 미국의 기준금리를 조금씩 올린다고 말했었는데
1. 2022년 1월 - 올해 연말 1.9%
2. 2022년 6월 - 올해 연말 3.4% 까지 올린다고 말해놓고 이미 9월 3.2%까지 올려 버렸다.

그러고는 9월 22일의 fomc에서 BJ파월이 "연말 금리 4.25% ~ 4.5%까지 올리겠다 "고 선언하고 ,
" 2024년까지 금리를 내리지 않을 것 "이라고 말했다.

처음 언급했었던 기준 금리보다 몇배는 올려버린탓에 1달러/원화 환율이 폭등하고 있으니
한은 총재님께서도 0.25% 인상 조건에서 벗어나 빅스텝 가능성도 이야기 하고 있다.

요약하자면
1. 은행 이자는 오를 것이고
2. 부동산은 더욱 ㅈ 될 것이다.
3. 달러로 현금 들고 있는 사람들은 2024년부터 부동산을 매수해두면 좋을 것 같다. ( 파월이 24년 이후부터 금리 내린다고 했으니까 )