SBI 신생은행 주택론 100% 대출로 일본 맨션 구매, 대출·세금·관리비 총정리

🏡 일본 맨션 구입 시 고려할 사항 (나라현 나라시 야마토사이다이지역 3LDK 기준)

1️⃣ 예산 및 대출 관련 사항
• 총 매입 가격: 3,280만 엔
• 대출 정보: SBI 신생은행 주택론 이용 (대출 금액: 3,280만 엔, 100% 융자)
• 적용 변동금리: 0.53% (* 기본 계약 금리: 0.43% + 추가 암보험 가입으로 인한 금리 상승: +0.1% )
• 대출 기간: 35년
• 보너스 상환 없음 (원리금 균등 상환 방식 적용)

📊 35년 대출 상환 시뮬레이션 결과
대출 금액 32,800,000 (엔)
월 상환액 85,580 (엔)
총 상환액 35,943,423 (엔)
총 이자 3,143,423 (엔)

2️⃣ 지역 및 입지 조건 (나라현 나라시 야마토사이다이지역 기준)
• 직장과의 거리: 출퇴근 소요 시간 1시간
• 자녀 학교 학군: 초등학교 및 중학교 접근성 10분컷

 교통: 

JR 야마토사이다이지역, 긴테츠 야마토사이다이지역 접근성
• 오사카, 교토로 이동 시간
• 생활 편의시설:
• 대형 슈퍼마켓, 병원, 공원, 쇼핑센터 등
• 치안 및 지역 환경: 안전한 주거 환경 여부

3️⃣ 맨션 조건 및 관리비
• 건물 연식 및 내진 설계 여부
• 관리비 및 수선적립금
• 월 관리비: 5,000엔
• 월 수선적립금: 10,000엔
• 향후 상승 가능성 고려
• 주차장 및 자전거 보관 공간: 입주민 이용 가능 여부
• 공용시설: 라운지, 피트니스, 게스트룸 등 유무

4️⃣ 세금 및 추가 비용 (69.45㎡ 기준)
• 재산세 (固定資産税): 야마토사이다이지역의 토지 재산세는 1㎡당 30만 엔/년으로 계산됨
• 맨션 전용 면적 69.45㎡ × 30만 엔 = 2,083.5만 엔 (재산세 기준 평가액)
• 재산세율 1.4% 적용 시:  재산세 = 약 29.2만 엔/년
• 도시계획세 (都市計画税): 평균적으로 0.3% 적용 = 예상 6.2만 엔/년

• 연간 유지 비용: 
• 재산세 (약 29.2만 엔) + 도시계획세 (약 6.2만 엔) + 관리비 + 수선적립금
• 월 관리비 (5,000엔 × 12개월) = 6만 엔
• 월 수선적립금 (10,000엔 × 12개월) = 12만 엔
• 총 연간 유지 비용: 약 53~55만 엔

5️⃣ 계약 및 법적 절차
• 계약금 및 잔금 일정 확인
• 등기 절차 및 법무사 비용
• 중개업체 수수료
• 신용 등급 및 대출 심사 필요 서류 등

• 맨션 계약금의 약 8% 수수료 발생 : 계약 시 매입 가격(3,280만 엔)의 8% = 약 262만 엔

📈 매년 맨션 가격이 3% 이상 상승해야 원금을 지킬 수 있는 이유

👉 연간 지출 예상 금액
• 재산세 + 도시계획세: 약 35~40만 엔/년
• 관리비 + 수선적립금: 약 18만 엔/년
• 주택론 대출이자 (0.53% 기준): 연 약 8~12만 엔 (대출 금액에 따라 변동)
• 기타 비용 (보험료, 유지보수 등): 약 5~10만 엔

✅ 총 연간 유지 비용: 약 60만~70만 엔
✅ 매년 맨션 가격이 최소 3% 이상 상승해야 원금 보전 가능

✔ 예시:
• 맨션 구매 가격이 3,280만 엔이라면
• 3% 상승 시: 연 약 98만 엔 증가
• 유지 비용(60~70만 엔)보다 상승분이 크다면 투자 안정적
• 맨션 가격이 상승하지 않거나 하락하면, 대출이자 및 유지 비용으로 인해 손해 발생

💡 결론:
SBI 신생은행에서 맨션 가격 100% 대출(3,280만 엔)을 이용했기 때문에, 자산가치 하락 시 전액 대출 상환 부담 증가
단순히 대출 원금과 이자만 고려하는 것이 아니라, 유지 비용 및 세금까지 포함하면 매년 3% 이상 가격 상승이 있어야 손해를 보지 않고 자산을 유지할 수 있음.