일본에서 내 집 마련 후기 ( 금리 1.555% , 주택론 소득세/주민세 공제 )

https://enko1027.tistory.com/827

🇯🇵 일본에서 처음 내 집을 샀다 — 일본 아파트 구입 후기 (나라현 奈良県・3LDK)

5월 23일에 일본에서 집을 샀던 것을 기억하는가 ?

오늘은 일본에서 집을 구입했을때 받을 수 있는 주택론 공제에 대해서 이야기 해볼까 한다.

 

일단 나는 집의 구매 비용으로 3534만엔을 지불했고 ( 집값 + 세금 + 등기부 이전 비용 등 ) , 리폼 비용은 드디어 어제 최종 확정이 났는데 . 748만 3742엔이 되었다. 이것도 최대한 저렴하게 하려고 노력했다. 이걸로 집의 구매 비용 + 풀 리모델링 = 약 4283만엔이 되었다. 

 

은행에서의 대출은 금리 1.555%로 3930만엔을 받았으므로 , 실제 내 집 마련에 사용한 돈은 353만엔 밖에 쓰지 않았다. 

 

---

🏠 주택론 공제란?

일본에서는 일정 요건을 만족하는 주택을 주택론을 이용해 구입하면, 매년 지불한 이자의 일부를 소득세(所得税)와 주민세(住民税)에서 환급받을 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 이것이 바로 **주택론 공제(住宅ローン控除 또는 住宅借入金等特別控除)**입니다.

---

✅ 공제를 받을 수 있는 조건은?

1. 대출 요건
   • 금융기관 등에서 받은 상환기간 10년 이상의 대출
   • 고정금리/변동금리 모두 가능
   • 가족 간 차용은 불가 (부부간 무이자 대출 등은 대상 외)
2. 주택 요건
   • 본인이 실제로 거주하는 용도의 주택 (별장, 투자용 부동산은 대상 아님)
   • 구입 후 6개월 이내 입주하고, 해당 연도 말까지 계속 거주
   • 연면적 50㎡ 이상(2022년부터는 일부 40㎡ 이상도 가능)
   • 중고 주택(中古住宅)의 경우는 건축된 지 20년 이내여야 함
     (내진 기준을 만족할 경우 25년 이상도 가능)
3. 연봉 요건
   • 합산 과세소득이 2,000만 엔 이하인 경우

---

💸 얼마나 돌려받을 수 있을까?

🔹 기본 계산법 (2022년 이후 기준)

• 공제 대상 대출 한도: 최대 3,000만 엔 (신축의 경우 4,000만 엔 , 일반적인 중고 아파트는 2,000만 엔 )
• 공제율: 연 0.7%
• 공제 기간: 원칙적으로 13년 ( 중고 아파트의 경우 10년 )

예를 들어,

• 대출 잔액이 연말 기준 2,000만 엔이라면
  → 2,000만 × 0.7% = 14만 엔을 소득세에서 공제
  → 소득세에서 다 공제되지 않으면, 일부는 주민세에서 추가 공제 (최대 97,500엔)

※ 공제는 "세액공제"이며, 실제 낸 세금만큼만 환급 가능

---

📝 절차는?

1. 첫 해: 반드시 '확정신고(確定申告)' 필요
   • 필요 서류: 등기부등본, 대출 잔고 증명서, 매매계약서, 입주일 확인서류, 연말정산 서류 등
2. 2년차부터는 연말정산(年末調整)으로 가능
   • 회사에 "주택론 공제 신청서" 제출

---

⚠️ 주의할 점

• 부부 공동명의 대출일 경우 각자 공제를 받을 수 있으나, 대출 부담 비율에 따라 금액이 나뉩니다.
• 주택론 공제를 받고 있는 동안 후루사토 납세 환급 한도에도 영향을 미칩니다.
• 대출 조건이나 주택의 내진 성능에 따라 적용 여부가 달라지므로, 사전 확인 필수!

---

🧾 실제 내 사례 

저는 2025년 5월에 나라현에서 중고 아파트를 구입했고, SMBC 은행에서 3,930만 엔을 39년 11개월로 대출받았습니다. 중고 아파트의 경우 주택론 공제 한도가 1인당 최대 2,000만 엔이기 때문에, 한 사람이 전액 대출을 받기보다는 공제를 최대한 활용하기 위해 부부가 나누어 대출받는 것이 유리합니다.

 

이에 따라 저는 1,970만 엔 + 아내는 1,960만 엔을 각각 대출받았으며, 대출금리는 1.555%로 부부 합산 명의로 매달 약 11만 엔씩 상환 중입니다.  2025년도에는 확정신고를 통해 저는 주택론 공제로 약 137,900엔 + 아내는 약 137,200엔을 각각 환급받을 예정입니다.

 

또한 주택론 공제는 후루사토 납세와 병행할 수 있기 때문에 더욱 유용합니다. 저는 올해 주택론 공제를 받더라도, 후루사토 납세는 약 77,000엔까지 가능합니다. 본인의 연봉이 400만엔이상이라면 , 신경쓰지말고 후루사토 납세 max까지 땡겨도 됩니다. 

아래에 첨부된 사진을 확인하세요 .

 

 

---

✅ 결론 요약

 

• 일본에서 집을 구입한 첫해에는 반드시 확정신고(確定申告)가 필요하며, 중고 아파트의 경우 1인당 최대 2,000만 엔,
  신축 아파트의 경우 최대 4,000만 엔까지 주택론 공제(住宅ローン控除)를 받을 수 있습니다.
• 연봉이 400만 엔 이상이라면,주택론 공제로 세금이 일부 줄어들더라도 후루사토 납세는 최대 한도까지 충분히 이용 가능합니다.
• 중고 아파트를 구입하는 경우, 1인 명의로 4,000만 엔까지 대출이 가능하더라도, 주택론 공제를 최대한 활용하려면 부부가 각각 2,000만 엔씩 나누어 대출받는 것이 더 유리합니다.

.